Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Такой вид инвестиционного проекта предусматривает долговременное вложение денежных средств частных инвесторов. Это обусловлено особенностью и длительностью строительного процесса, который требует регулярных финансовых вложений.

Владелец объекта недвижимости может использовать его для 2 целей – личного потребления и получения пассивного дохода. В первом случае он улучшает свои жилищные условия, но не получает никакой доходности. Для получения пассивного дохода лучше всего сдавать объект в аренду или полностью реализовать. В крупных мегаполисах или рекреационных местностях сдача жилья в аренду является экономически выгоднее, чем единовременная продажа.

Вложение средств в строящийся жилой фонд сопряжено с множеством рисков. Рассмотрим самые распространенные из них.

Риски, связанные с инвестированием строительства жилья

• Присвоение средств аферистами. Недобросовестные застройщики продают квартиры на ранних этапах строительства. Естественно, что возведение дома мошенниками не ведется. Фактически они берут деньги за воздух. Отличить мошеннические схемы очень сложно. Однако зачастую цены на жилую недвижимость существенно занижены, что и привлекает доверчивых граждан.

• Возможность увеличения затрат. Повышение стоимости строительных материалов и  объемов расходов на преодоление бюрократических преград приводят к удорожанию объекта недвижимости.

• Возможное падение доходов населения. Актуально только при условии, что инвестор вкладывает деньги только с целью дальнейшей реализации объекта недвижимости.  Продажа жилой недвижимости может затянуться на несколько лет.

• Нестабильная экономическая ситуация. Финансовый кризис может привести к банкротству застройщика.

Инвестирование в строящее жилье: с чего начать?

• Выбор надежного застройщика. Следует оценить его историю работы на отечественном рынке, количество построенных объектов, отзывы клиентов о компании, уточнить о возможных задержках или долгостроях. Не мешает проанализировать деятельность застройщика в период финансового кризиса.

• Изучение документации компании – застройщика. Не поленитесь запросить свидетельство о государственной регистрации, документы на землю, разрешение на выполнение строительных работ, проектную документацию, положительное решение государственной экспертизы. При отказе в предоставлении хотя бы 1 из перечисленных документов никакое сотрудничество с застройщиком заводить не рекомендуется.

• Оценка качества  построенных объектов. У серьезной компании всегда есть портфолио, ознакомиться с которым может каждый желающий. Важно чтобы в нем были не только возведенные объекты, но и жилье, в котором успели пожить люди. Зачастую вся интересная информация содержится на официальном сайте компании. Если же он не существует, то это еще один повод призадуматься о целесообразности вложения средств в строительство этим застройщиком.

• Посещение стройки. Здесь вы можете увидеть весь строительный процесс своими глазами. Убедитесь, что стройка идет полным ходом. По возможности поговорите с рабочими о случаях задержки зарплаты. В некоторых ситуациях продажа жилья на ранних этапах  его возведения – единственный способ компании рассчитаться со всеми долгами. В этом случае о качестве отделочных и строительных работ не может быть и речи.

• Анализ цены. Откажитесь от инвестирования в жилье, стоимость которого существенно занижена. Ни одна процветающая компания не станет предлагать объекты по заниженной цене.

Договор с застройщиком: виды и их особенности

Договор – основной документ,  регулирующий права и обязанности 2 сторон: застройщика и инвестора. На практике встречается 3 вида таких договоров:

• Договор о долевом участии. Основная его цель – передача инвестору уже готового жилья после введения его эксплуатацию. Основное достоинство договора – проверка органами государственной регистрации. В случае несоблюдения срока и неудовлетворение качеством работы инвестор вправе расторгнуть его в одностороннем порядке. В документе должны фигурировать следующие данные:  информация об объекте, подлежащему передаче, гарантийный срок, срок передачи, цена, полные юридические сведения о компании – застройщике.

• Договор  купли-продажи с рассрочкой платежа. Является самым распространенным. Он не предусматривает государственную регистрацию объекта, поэтому  именно его чаще всего предлагают мошенники.

• Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Инвестор должен вступить в кооператив, который готов приобрести для него жилье. За свое участие в нем он вносит плату. Договор является сомнительным, без опытного юриста не стоит использовать подобные схемы инвестирования.

Цена на объект жилой недвижимости начинает интенсивно расти с каждой новой строительной стадией. Можно не дожидаться окончания всех работ и продать право на жилье еще в период строительства. Такие отношения регулируются договором уступки прав.

Причем такое действие экономически обосновано. Допустим, в январе 2013 года инвестор приобрел объект на стадии строительства за 3,5 млн. руб. В августе 2013 года он продал его по договору уступки за 4,15 млн. руб.

Прибыль до налогообложения составит 650 тысяч рублей, то есть вложение средств принесло инвестору 35%- ную доходность. Это почти в 6 раз больше, чем при вложении этих средств на банковский депозит. Таким образом, вложение в жилую недвижимость – выгодный способ инвестирования при разумном подходе к выбору застройщика.

Ситуация на рынке недвижимости Москвы в октябре – ноябре 2013 года

Неопределенность на столичном рынке господствует уже не первый год. По свой эффективности московский рынок недвижимости уже 3 -й год подряд уступает банковским депозитам. По прогнозам экспертов такая ситуация продержится вплоть до 2016 года.

В 2012 году среднегодовой доход  от вложений в недвижимость на вторичном рынке составил всего 6%, что свидетельствует о нецелесообразности инструмента инвестирования за последние годы.

На рисунке 1 представлено поведение цены за январь – ноябрь 2013 года.

Рис. 1. «Анализ цены вторичного жилья на московском рынке недвижимости»

В  ноябре цены на жилье возросли на 1,01%. Как полагают эксперты, рост цен в осенний сезон связан с повышением инфляции и открытием делового сезона. Как выяснилось, граждане предполагали рост цен на жилищную недвижимость. На рисунке 2 представлены основные причины, которые по их мнению вызвали рост стоимости жилья осенью.

Рис. 2. «Причины роста цен на московское жилье, в %»

Таким образом, большинство граждан сходятся к мнению, что нестабильная экономическая ситуация заставляет частных инвесторов вкладывать капитал в недвижимость как в самый надежный инструмент.

Однако говорить о повышении доходов граждан вовсе не стоит. В сентябре – ноябре 2013 года самый высокий спрос зафиксирован на жилье недорогого сегмента. Подробнее  со статистикой типа приобретаемого жилья можно ознакомиться на рисунке 3.

Рис. 3 «Потребительские предпочтения, в %»

Особой популярностью в осенний период пользуются небольшие квартиры старой планировки. Основная причина – невысокие доходы населения. Низкая покупательная способность связана с ослаблением рубля, затянувшимся экономическим кризисом и отсутствием иностранных инвестиций в страну.

На рисунке 4 представлен анализ предпочтений инвесторов по площади приобретаемого жилья.

Уже не первый год особым спросом пользуются именно однокомнатные квартиры. По официальным данным, стоимость на них увеличилась больше всего – на 1,6%. На некоторые виды элитного жилья в ноябре зафиксирован спад, связанный с низкой покупательской способностью граждан.

Тем не менее, эксперты полагают, что ситуация на рынке недвижимости в Москве и Московской области изменится уже в марте 2014 года.

Автор Стадник Татьяна Викторовна.