Кадастровая стоимость. Расскажем как узнать стоимость участка

Рада приветствовать вас на CleanBrain.ru. На связи один из профильных редакторов Елена Нева и в этой статье речь пойдет о кадастре. Многим гражданам понимание сути было не столь важно. Но все изменилось в 2017 году: налог на недвижимость стали исчислять с учётом новых поправок в законодательстве. Что такое кадастровая стоимость, в каких ситуациях она нужна, и как узнать достоверные данные, я расскажу ниже в этой статье.

Содержание:

Как узнать кадастровую стоимость

Сложное название простого термина. Что такое кадастр?

На первый взгляд термин кажется сложным. На самом деле все просто: кадастром называют государственный реестр сведений об объектах недвижимости.

В этом перечне содержатся данные о любом имуществе граждан и организаций: домах, квартирах, офисах, земельных участках. Каждый объект имеет свой номер, и свой кадастровый паспорт.

По номеру можно узнать, сколько стоит ваше имущество. Но при этом нужно знать, что оценка по реестру и реальная рыночная стоимость могут значительно отличаться.

Кто здесь главный? Кто определяет цену участка

Кадастровая стоимость – расчетная величина. Она определена государством и показывает учетную цену объекта недвижимости в том или ином регионе. Используют эти данные для определения имущественных налогов.

Также, кадастровая оценка нужна при выкупе государством у граждан объектов различного назначения и в других ситуациях.

Кадастровое законодательство определяет правила оценки объектов. Оценщики руководствуются Федеральным законом и применяют довольно сложный алгоритм исчисления.

Окончательная сумма зависит от многих параметров, в том числе рыночных цен на аналогичные объекты, района, инфраструктуры, времени постройки объекта, наличия коммуникаций.

Другими словами, для того, чтобы установить кадастровую цену объекта: офиса, земельного участка или квартиры, используется комплексный подход и нормативы, установленные законом.

Одним из таких показателей является удельная величина кадастровой стоимости на один квадратный метр. Эта величина зависит от ставок налога на землю в конкретном регионе или муниципальном округе.

Чем выше налог, тем выше расчетная цена по кадастру. Например, квартира в Москве будет стоить гораздо дороже, чем аналогичное жилье в Московской области.

Рекомендуем посмотреть видео ниже:

Стоит отметить, что при оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта. Если вы сделали ремонт в квартире или поменяли трубы в частном доме, это не изменит кадастровую стоимость вашей собственности.

Прямым образом на кадастр влияет год постройки жилья. Чем старше недвижимость, тем она дешевле, и наоборот.

Не нужно путать понятия кадастровой и инвентаризационной стоимости. Если первая дает представление о средней, типичной цене объекта в регионе, то вторая рассчитывается в БТИ и определяет конкретную цену объекта с учетом времени постройки здания, состояния коммуникаций и площади помещения.

Государство проводит переоценку имущества каждые пять лет. Но насколько и как изменится его стоимость, будет зависеть от ряда условий: экономической ситуации, развития инфраструктуры в вашем регионе,технических параметров объекта.

Зачем вам это знать? Почему нужно знать кадастровую стоимость своего имущества

Обычно при операциях с недвижимостью мы ориентируемся на рыночные цены. Собственники квартиры или дачного участка знают, за сколько они могут продать свое имущество.

Величина кадастровой цены при этом их мало заботит. Но все может измениться, например, при продаже дома ниже учетной цены, или при получении ежегодного уведомления из ИФНС.

Плачу и плачу. Налог на недвижимость

В 2016 году произошли изменения в налоговом законодательстве: ставки налога на имущество физических и юридических лиц стали зависеть от величины кадастровой стоимости.

Чем она выше, тем выше процентные ставки. При этом учитывается общая стоимость всех объектов, находящихся в собственности налогоплательщика.

Как уже отмечалось выше, собственники новых коттеджей или квартир в новостройках, оказываются в незавидном положении как налогоплательщики: кадастровые цены на их жилье значительно выше, чем на квартиры вторичного рынка или дома старой постройки. Как следствие, налоговые платежи на новое имущество будут значительно больше.

Размер налога устанавливается на местном уровне, в каждом регионе свои нормативы. По Москве, например, действуют ставки в размере 0,1% для имущества стоимостью до 10 млн. руб.

Владельцам недвижимости с кадастровой оценкой свыше 50 млн. руб. налоги рассчитают по тарифу 0,3%. Если общая стоимость имущества превышает 300 млн. руб., то будет применяться ставка 2%.

Законодательством предусмотрены льготы для отдельных категорий граждан. Например, инвалиды и пенсионеры освобождаются от имущественного налога.

Большие деньги. Продажа или покупка недвижимости

Стоимость имущества по кадастровым номерам нужно знать при сделках по продаже недвижимости или ее доли. В 2016 году изменения коснулись срока владения имуществом.

Ранее не облагались налогом сделки по продаже жилья, которым собственник владел более трех лет. Сейчас этот период составляет пять лет.

Таким образом, если вы продаете квартиру, купленную четыре года назад, то придется уплатить налог на доходы. Он будет рассчитываться с разницы между продажной и кадастровой стоимостью объекта.

Продавцы, занижающие в договоре продажную цену, могут вместо экономии получить доначисление налогов: инспектор ИФНС сверит сумму сделки с данными кадастрового паспорта.

Если цена продаже будет составлять менее 70% цены кадастра, продавцу начислят налоги от разницы, применив положенный вычет. Налог на доходы рассчитывается по ставке 13%. Приведем пример:

Продавец указал в договоре продажи сумму 2 млн. рублей. Кадастровая стоимость составляет 6 млн. руб. Расчетная сумма для налогообложения будет 4,2 млн. рублей (70% от кадастра). Вычету подлежит 1 млн. рублей. Таким образом, налогом будет облагаться сумма 3,2 млн. рублей. Налог составит 416 тыс. рублей

Есть и еще один нюанс, который должны знать владельцы недвижимости. По закону каждый собственник должен сообщить в налоговую инспекцию по месту регистрации об имеющемся у него имуществе.

Поэтому, став счастливым обладателем новой квартиры или дома, нужно позаботиться о передаче сведений в ИФНС. Иначе штраф за неуплату налога составит до 20% его величины.

Ставки сделаны. Залог недвижимости

Если вы хотите получить кредит под залог участка или квартиры, то узнать кадастровую стоимость необходимо.

Эти данные потребуются и для банка, и для страховой компании. Конечно, при определении суммы кредита, банк будет опираться на независимую рыночную оценку объекта, но при этом обязательно сравнит ее с кадастровой ценой.

Где узнать цену по кадастру?

Для собственников недвижимости есть несколько способов получить достоверную информацию о стоимости имущества:

Через кадастровый паспорт

В этом документе содержатся все сведения об объекте недвижимости. В том числе и его стоимость. Но этот способ работает для владельцев жилья, получивших кадастровые паспорта позже 2012 года.

В документах, выданных ранее, информация уже устарела, и чтобы узнать изменение, нужно воспользоваться другими вариантами.

Через Кадастровую палату или МФЦ

Лично обратившись в палату, нужно сделать письменный запрос, приложив документы (копии паспорта, поэтажного плана, свидетельства на право собственности, экспликации).

Специалист центра выдаст расписку о принятом запросе и через 7 дней официальная справка будет готова. Эта услуга оказывается бесплатно.

Через интернет портала госуслуг

На сайте Росреестра, https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, нужно заполнить поля формы, указав кадастровый номер объекта и его адрес.

Сайт Росреестра предлагает узнать онлайн стоимость земли на публичной кадастровой карте, пройдя по ссылке: http://pkk5.rosreestr.ru/

Скрин оф сайта Росреестра

Публичная карта имеет ряд преимуществ: здесь можно увидеть границы участка, его площадь.

Это простой в использовании электронный сервис позволяет совершенно бесплатно получить информацию перед сделкой по купле-продажи земельных участков.

Чтобы узнать заодно и налог на имущество, можно зайти на сайте ИФНС, и последовать по ссылке https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ . Потребуется ввести кадастровый номер объекта.

Агентства по оценке стоимости недвижимости и получению документов

Завышенная кадастровая стоимость может образоваться по ряду причин, в том числе и технической ошибки.

Самостоятельно провести все процедуры по снижению стоимости и представлению дела в суде для простого гражданина весьма проблематично. Поэтому, стоит обратиться к профессиональным оценщикам и юристам.

Это видео может оказаться полезным:

Если у вас есть желание снизить кадастровую стоимость или получить пакет документов, касающихся вашей недвижимости, то подобные услуги вам окажут в ряде консалтинговых агентств.

Мы выбрали три предложения в Москве:

  • Компания Архонт Консалтинг http://kad-ocenka.ru
  • Центральное юридическое агентство http://centrua.ru/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti
  • Русфининвест http://ocenimvse.com

Процесс обычно начинается с проведения независимой оценки имущества. Специалисты подготовят отчет и помогут составить заявление о снижении кадастровой стоимости в орган Росреестра по месту регистрации объекта.

В течение месяца комиссия будет рассматривать заявление и предоставит письменный ответ. В случае отказа, стоит обратиться в суд. Отмечу, что в последнее время наблюдается положительная динамика: все большее количество заявлений суды рассматривают в пользу граждан.

Результатом обращения в консалтинговое агентство станет внесение изменений в Росреестр и получение официальной справки с новой стоимостью недвижимости. Законное снижение стоимости объекта позволит вам получить ощутимую выгоду в налогах.

Мы рекомендуем нашим читателям всегда быть в курсе реальной и документальной стоимости своего имущества. О новых изменениях в законодательстве и законных инструментах управления личными финансами читайте в наших обзорах.

 
Комментарии: 1
  1. Антон
    Март 19, 2017 в 9:01 пп – Ответить

    Очень ясно всё расписано, сейчас углублённо занимаюсь этим вопросом, мониторю информацию.

Добавить комментарий