Главная страница / Недвижимость / Покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду | Можно ли рассчитывать на доход?

Покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду | Можно ли рассчитывать на доход?

Инвестирование в недвижимость – прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.

Плюсы ипотечных инвестиций

  • Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном  рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.
  • Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.

Минусы ипотечных инвестиций

  • Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.
  • Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.
  • Согласование с банком. Для сдачи в аренду  необходимо разрешение банковских органов.

Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.

Вариант 1: приобретение жилья с внесением первоначального взноса по кредиту

Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.

Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:

Анализ рыночной стоимости жилья в Московской области в 2013 году

 

Рис. 1. «Анализ рыночной стоимости жилья в Московской области в 2013 году»

Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.

Структура потребительского спроса на арендованное жилье, в %»

 

Рис. 2 «Структура потребительского спроса на арендованное жилье, в %»

Итак, допустим, для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.

Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита – 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж – 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.

Почитайте статью по теме:

Расходы инвестора за 1 год:

  • 541342 рублей – ежемесячный платеж за год;
  • 3 тысячи рублей – страховка;
  • 46800 рублей – сумма налога с дохода (360000* 0,13);
  • Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
  • Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
  • Доходы инвестора – плата арендаторов от сдачи квартиры.
  • Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.

Чистая прибыль за весь срок  = 9 000000 – 14778550 =    – 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.

В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.

Вариант 2: Приобретение жилья без внесения первоначального взноса по кредиту 

Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:

Почитайте статью по теме:

Как получить ипотеку без первоначального взноса

  • ежемесячный платеж по кредиту –  56392 рубля;
  • страховка – 3 тысячи рублей в год;
  • налог с дохода – 46800 рублей в год;
  • Итого общие годовые расходы = ( 56392*12)+3000+46800 = 726504 рублей
  • Расходы за 25 лет = 726504*25 = 18162600 рублей.
  • Доходы инвестора от сдачи жилья в аренду = 30000* 12*25 = 9000000 рублей.

Прибыль инвестора = 9000000 – 18162600  = – 9162 600 рублей, то есть при этом варианте вложения средств инвестор тоже терпит убыток.

Вариант 3 : приобретение жилья для сдачи в аренду с первоначальным взносом 60% от его стоимости

  • Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
  • Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
  • Страховка – 3 тысячи в год.
  • Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.
  • Расходы  за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
  • Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
  • Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.

Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.

Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.

На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.

Еще интересная статья по теме:

Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%.  Автор Стадник Татьяна Викторовна.

3 Комментарии

  1. C нашими условиями в стране нет смысла брать ипотеку или окупится но очень долго. но есть вариант взять ипотеку заселить и сдавать и платить часть за кредит самому. потом самому жить в квартире но как инвестиция для заработка не подходит имхо

  2. Взяли квартиру под ипотеку, с банком договорились, живут друзья друзей. Единственное, чем это выгодно – легче тянуть лямку по ежемесячной плате, а так… Плюсов немного.

  3. В наших российских условиях кредит – это петля на шею, а ипотека – кабала. Однозначно. После открытых выступлений в прессе, репортажей о забастовках – люди “2 млн руб брали, 3 млн уже отдали и еще остались должны…”. Неужели примеров не достаточно? Не знаю, кто еще может решиться на “квартиру взаймы”. Это равносильно самоубийству.

Добавить комментарий для Александр Дяденко Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div, необходимых для включения липкой боковой панели