Разбираемся, что лучше и выгоднее: уменьшать срок или сумму ипотеки

Выгодно ли досрочно погашать ипотеку? Финансисты ответят, что выгода очевидна и приведут расчеты снижения переплаты и пр. Мы не спорим с экспертами и рекомендуем читателям использовать любые возможности для улучшения своего финансового положения и снижения долговой нагрузки. В этом обзоре мы обсудим приоритетные стратегии и расскажем, что выгоднее – уменьшать срок или сумму ипотеки.

В чем выгода досрочного погашения?

Все знают, что ипотека – это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Получая несколько миллионов на 10, 15 или более лет, заемщик каждый месяц вносит в банк определенную сумму. Чем больше размер кредита и меньше срок – тем выше сумма регулярного взноса. В нее входит основной долг и проценты, причем в начале периода кредитования проценты занимают большую долю.   

По статистике, переплата по ипотечным кредитам, оформленным на 15 и более лет, составляет 90%. Другими словами, получая в банке 3 миллиона на 180 месяцев, помимо основного долга заемщик выплатит процентами 2,8 миллиона. При таком положении дел, заемщики стремятся уменьшать задолженность: чем меньше «тело» кредита, тем меньше процентов придется платить. Наибольшую выгоду при досрочном погашении получат клиенты с крупными суммами займа или длительными сроками.

Рассмотрим на нашем примере:

Г-н Петров оформил ипотеку в размере 3 000 000 рублей на 15 лет под ставку 10% годовых. Ежемесячный платеж составил 32,3 тысячи рублей, общая переплата за весь период составила бы 2,802 миллиона рублей. Через год г-н Петров досрочно погасил часть долга, взносом в 500 000 руб. Переплата составит 2,370 млн. руб. То есть, экономия на процентах 420 тысяч рублей.

Эксперты рекомендуют гасить досрочно ипотечные ссуды на ранних сроках кредитования: эффект значительнее, выгода больше.

Отметим, что при досрочном погашении заемщик получает экономию и на связанных с кредитом финансовых услугах: плата за ежегодную страховку уменьшается пропорционально «телу» кредита.

У стратегии досрочного расчета с кредиторами есть и «нефинансовые» выгоды: заемщик получает моральное удовлетворение и спокойнее чувствует себя при снижении долговых обязательств. Напомним, что речь идет об обеспеченных кредитах: каждая ипотека выдается под залог дома или квартиры. Поэтому, погашая ссуду раньше, владелец недвижимости получает больше гарантий возврата своего имущества.

Видео по теме:

Как банки относятся к досрочным возвратам кредита? Скажем сразу: отрицательно, ведь они теряют свои доходы. Но запретить клиентам вносить деньги банк не может: законодательство на стороне заемщиков. В договоре ипотеки клиента могут ждать некоторые ограничения: например, минимальная сумма платежа или уведомление кредитора о намерении совершить погашение и пр.

Если вы намерены погашать ссуду с опережением графика, стоит определить стратегию взносов по ипотеке: что выгоднее гасить срок или сумму регулярного взноса? Читайте далее об этом.

Максимальный эффект: уменьшаем сроки

 
 

Чтобы сравнить два подхода (уменьшаем срок или сумму), можно воспользоваться онлайн-калькулятором. Простые расчеты покажут пользователю больше выгоды при уменьшении сроков. Чем объясняется такой эффект? Все просто: вы избавляетесь от «лишних» месяцев или лет, в которые не придется платить банку проценты. При этом уменьшается и основное «тело» кредита. Регулярный взнос остается прежним, но общая сумма переплаты значительно снижается.

Когда выгодно уменьшать срок

Экономически обосновано, что лучше гасить срок в первой трети периода кредитования. Например, если вы взяли ипотечную ссуду на 12 лет, то в первые четыре года выплачиваете банку высокую долю процентов. Ближе к середине срока соотношение «тела» кредита и процентов становится равным. То есть, возвращая ссуду (полностью или частями) на начальных сроках кредитования, вы серьезно экономите на процентах. При этом, уменьшая срок кредита, вы снижаете разницу между основным долгом и процентами.

Приведем пример:

Г-н Иванов в феврале 2018 года оформил ипотеку на 10 лет в сумме 1,5 млн. рублей. Общая переплата составит 878 тысяч рублей. Ежемесячный взнос 19823 рубля. По графику платежей, соотношение 50/50 достигается после 38-го месяца выплат (в марте 2021 года). Окончание договора в январе 2028 года.

Частичное досрочное погашение с уменьшением сроков было проведено в декабре 2018 года: заемщик внес разовый платеж в 40 000 рублей. По новому графику платежей, окончание срока договора наступит в августе 2027 года (на пять месяцев ранее), а соотношение 50/50 – в октябре 2020 года. Размер регулярного платежа не изменился. Общая переплата составит 825 тыс. руб.

Чего достиг заемщик, досрочно оплатив всего 40 000 в конце первого года кредитования?

  • во-первых, срок ипотеки уменьшился на 5 месяцев, и можно раньше получить закладную из банка. Это даст дополнительную экономию на страховке;
  • во-вторых, общая сумма переплаты снизилась на 50 тыс. руб. (экономия на процентах).

Придерживаясь такой стратегии, лучше гасить срок кредита до октября 2020 года. В этот период суммы основного долга в ежемесячном платеже составляют от 8000 до 10 000 рублей. И если внести платеж в размере 40 000 – 50 000 рублей, срок уменьшится на 5-6 месяцев. Во второй половине периода кредитования доля основного долга в регулярном взносе снижается, а доля процентов увеличивается. В этот период мы рекомендуем снижать сумму.

О выгодах и ограничениях этого способа расскажем далее.

Комфортные платежи: снижаем ежемесячную нагрузку

Заключая договор ипотеки, большинство заемщиков рассчитывают получать стабильные доходы и выплачивать долги банку без задержек. Но жизненные ситуации вносят коррективы, доходы могут снизиться и обслуживать кредит станет труднее. В таких случаях выгоднее при ипотеке уменьшить размер ежемесячного платежа банку. И если есть деньги, которые можно направить на раннее погашение, смело снижайте сумму регулярного взноса!

Проиллюстрируем на примере:

Ипотечная ссуда на 10 лет в сумме 1,2 млн. руб. под 10% годовых потребует ежемесячных выплат по 15 858 рублей. Общая переплата 702 тыс. рублей. Заемщик погасил досрочно 120 000 на второй месяц ипотеки. Размер регулярного взноса стал 14 130 рублей, а общая переплата составит 628 тыс. рублей. В оставшийся срок кредитования заемщик будет платить банку на 1 728 рублей меньше.

Чем меньше оставшийся период кредитования, тем ниже будет регулярный взнос после досрочного взноса. Например, если гасить платеж в сумме 120 000 рублей за 5 лет до окончания срока, регулярный взнос составит 11 580 рублей. Это на 2 550 рублей меньше предыдущей суммы.

Срок или сумма: что выбирают заемщики в 2019 году

Сравнивая два варианта по параметру общей переплаты, очевидно преимущество первого способа: экономия на процентах здесь значительнее. Почему же сегодня советы экономистов заемщикам касаются снижения суммы? Ответ прост: экономика страны переживает не лучшие времена, реальные доходы населения падают. Растет инфляция, как следствие возрастают цены на продукты, услуги ЖКХ, бензин, одежду и пр. В этой ситуации уменьшение ежемесячных расходов по ипотеке поможет сохранить комфортный для семьи уровень бюджета и не отказываться от необходимого.

Возможно это видео будет полезным:

Рекомендация от экспертов для сложных ситуаций: если нет денег на досрочный взнос, а уровень доходов резко упал, то проведите рефинансирование кредита с увеличением общего срока. Например, попросите остаток кредита распределить не на 10 лет, а на 15. Такой подход тоже даст уменьшение регулярного взноса.

Для владельцев ипотеки, имеющих стабильные доходы и сбережения, позволяющие нивелировать возможные риски от потери работы и прочих ситуаций, нет ограничений: они могут выбрать любой вариант досрочного погашения, по своим предпочтениям.

Когда не выгодно досрочно погашать ипотеку

Представьте ситуацию: вы пользуетесь ипотечной ссудой по ставке 9,7% годовых,  платеж по ипотеке не отягощает личный бюджет. Вы можете позволить себе поездку в отпуск, покупки и развлечения. И даже есть сбережения, которые можно направить на погашение ипотеки досрочно. При этом квартира требует ремонта, а автомобиль – замены. Эти задачи может решить потребительский кредит по ставке от 12% годовых (для участников зарплатных проектов). Стоит ли погашать более «дешевую» ссуду, чтобы потом переплачивать по дорогим «потребам» и «автокредам»?

Это только один пример ситуации, в которой не стоит торопиться с досрочным возвратом ипотеки. Отзывы опытных заемщиков на банковских форумах расскажут о других случаях, при которых расчеты с банком до срока не выгодны.

Мы напоминаем читателям, что нет однотипных случаев и каждая жизненная история индивидуальна. Какую стратегию управления личными финансами выбрать сегодня? Это вы должны решить сами. Ориентируйтесь на свой уровень дохода, наличие сбережений и оценивайте вероятные риски. Не упускайте возможности экономить на процентах банку, но и не ограничивайте себя в необходимых вещах, особенно если это касается здоровья. Читайте наши обзоры и выбирайте самые эффективные стратегии управления личными финансами!

Комментарии: 1
  1. Иван
    Февраль 23, 2019 в 4:21 пп – Ответить

    Психологически человеку всегда комфортнее, если получается уменьшить сроки, во время которых он не имеет полного права распоряжаться недвижимостью.

Добавить комментарий