Покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду | Можно ли рассчитывать на доход?

Инвестирование в недвижимость – прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.

Плюсы ипотечных инвестиций

• Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном  рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.

• Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.

Минусы ипотечных инвестиций

• Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.

• Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.

• Согласование с банком. Для сдачи в аренду  необходимо разрешение банковских органов.

Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.

Вариант 1: приобретение жилья с внесением первоначального взноса по кредиту

Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.

Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:

Рис. 1. «Анализ рыночной стоимости жилья в Московской области в 2013 году»

Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.

Рис. 2 «Структура потребительского спроса на арендованное жилье, в %»

Итак, допустим, для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.

Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита – 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж – 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.

Почитайте статью по теме:

• Где лучше взять ипотеку | Что нужно знать, чтобы спать спокойно

Расходы инвестора за 1 год:

• 541342 рублей – ежемесячный платеж за год;
• 3 тысячи рублей – страховка;
• 46800 рублей – сумма налога с дохода (360000* 0,13);
• Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
• Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
• Доходы инвестора – плата арендаторов от сдачи квартиры.
• Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.

Чистая прибыль за весь срок  = 9 000000 – 14778550 =    – 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.

В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.

Вариант 2: Приобретение жилья без внесения первоначального взноса по кредиту 

Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:

Почитайте статью по теме:

Как получить ипотеку без первоначального взноса

• ежемесячный платеж по кредиту –  56392 рубля;
• страховка – 3 тысячи рублей в год;
• налог с дохода – 46800 рублей в год;
• Итого общие годовые расходы = ( 56392*12)+3000+46800 = 726504 рублей
• Расходы за 25 лет = 726504*25 = 18162600 рублей.
• Доходы инвестора от сдачи жилья в аренду = 30000* 12*25 = 9000000 рублей.

Прибыль инвестора = 9000000 – 18162600  = – 9162 600 рублей, то есть при этом варианте вложения средств инвестор тоже терпит убыток.

Вариант 3 : приобретение жилья для сдачи в аренду с первоначальным взносом 60% от его стоимости

• Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
• Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
• Страховка – 3 тысячи в год.
• Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.
• Расходы  за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
• Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
• Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.

Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.

Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.

На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.

Еще интересная статья по теме:

• Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%.  Автор Стадник Татьяна Викторовна.