Ипотека

Разбираемся, что лучше и выгоднее: уменьшать срок или сумму ипотеки

Выгодно ли досрочно погашать ипотеку? Финансисты ответят, что выгода очевидна и приведут расчеты снижения переплаты и пр. Мы не спорим с экспертами и рекомендуем читателям использовать любые возможности для улучшения своего финансового положения и снижения долговой нагрузки. В этом обзоре мы обсудим приоритетные стратегии и расскажем, что выгоднее – уменьшать срок или сумму ипотеки.

В чем выгода досрочного погашения?

Все знают, что ипотека – это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Получая несколько миллионов на 10, 15 или более лет, заемщик каждый месяц вносит в банк определенную сумму. Чем больше размер кредита и меньше срок – тем выше сумма регулярного взноса. В нее входит основной долг и проценты, причем в начале периода кредитования проценты занимают большую долю.

По статистике, переплата по ипотечным кредитам, оформленным на 15 и более лет, составляет 90%. Другими словами, получая в банке 3 миллиона на 180 месяцев, помимо основного долга заемщик выплатит процентами 2,8 миллиона. При таком положении дел, заемщики стремятся уменьшать задолженность: чем меньше «тело» кредита, тем меньше процентов придется платить. Наибольшую выгоду при досрочном погашении получат клиенты с крупными суммами займа или длительными сроками.

Рассмотрим на нашем примере:

Г-н Петров оформил ипотеку в размере 3 000 000 рублей на 15 лет под ставку 10% годовых. Ежемесячный платеж составил 32,3 тысячи рублей, общая переплата за весь период составила бы 2,802 миллиона рублей. Через год г-н Петров досрочно погасил часть долга, взносом в 500 000 руб. Переплата составит 2,370 млн. руб. То есть, экономия на процентах 420 тысяч рублей.

Эксперты рекомендуют гасить досрочно ипотечные ссуды на ранних сроках кредитования: эффект значительнее, выгода больше.

Отметим, что при досрочном погашении заемщик получает экономию и на связанных с кредитом финансовых услугах: плата за ежегодную страховку уменьшается пропорционально «телу» кредита.

У стратегии досрочного расчета с кредиторами есть и «нефинансовые» выгоды: заемщик получает моральное удовлетворение и спокойнее чувствует себя при снижении долговых обязательств. Напомним, что речь идет об обеспеченных кредитах: каждая ипотека выдается под залог дома или квартиры. Поэтому, погашая ссуду раньше, владелец недвижимости получает больше гарантий возврата своего имущества.

Видео по теме:

Как банки относятся к досрочным возвратам кредита? Скажем сразу: отрицательно, ведь они теряют свои доходы. Но запретить клиентам вносить деньги банк не может: законодательство на стороне заемщиков. В договоре ипотеки клиента могут ждать некоторые ограничения: например, минимальная сумма платежа или уведомление кредитора о намерении совершить погашение и пр.

Если вы намерены погашать ссуду с опережением графика, стоит определить стратегию взносов по ипотеке: что выгоднее гасить срок или сумму регулярного взноса? Читайте далее об этом.

Максимальный эффект: уменьшаем сроки

Чтобы сравнить два подхода (уменьшаем срок или сумму), можно воспользоваться онлайн-калькулятором. Простые расчеты покажут пользователю больше выгоды при уменьшении сроков. Чем объясняется такой эффект? Все просто: вы избавляетесь от «лишних» месяцев или лет, в которые не придется платить банку проценты. При этом уменьшается и основное «тело» кредита. Регулярный взнос остается прежним, но общая сумма переплаты значительно снижается.

Когда выгодно уменьшать срок

Экономически обосновано, что лучше гасить срок в первой трети периода кредитования. Например, если вы взяли ипотечную ссуду на 12 лет, то в первые четыре года выплачиваете банку высокую долю процентов. Ближе к середине срока соотношение «тела» кредита и процентов становится равным. То есть, возвращая ссуду (полностью или частями) на начальных сроках кредитования, вы серьезно экономите на процентах. При этом, уменьшая срок кредита, вы снижаете разницу между основным долгом и процентами.

Приведем пример:

Г-н Иванов в феврале 2018 года оформил ипотеку на 10 лет в сумме 1,5 млн. рублей. Общая переплата составит 878 тысяч рублей. Ежемесячный взнос 19823 рубля. По графику платежей, соотношение 50/50 достигается после 38-го месяца выплат (в марте 2021 года). Окончание договора в январе 2028 года.

Частичное досрочное погашение с уменьшением сроков было проведено в декабре 2018 года: заемщик внес разовый платеж в 40 000 рублей. По новому графику платежей, окончание срока договора наступит в августе 2027 года (на пять месяцев ранее), а соотношение 50/50 – в октябре 2020 года. Размер регулярного платежа не изменился. Общая переплата составит 825 тыс. руб.

Чего достиг заемщик, досрочно оплатив всего 40 000 в конце первого года кредитования?

  • во-первых, срок ипотеки уменьшился на 5 месяцев, и можно раньше получить закладную из банка. Это даст дополнительную экономию на страховке;
  • во-вторых, общая сумма переплаты снизилась на 50 тыс. руб. (экономия на процентах).

Придерживаясь такой стратегии, лучше гасить срок кредита до октября 2020 года. В этот период суммы основного долга в ежемесячном платеже составляют от 8000 до 10 000 рублей. И если внести платеж в размере 40 000 – 50 000 рублей, срок уменьшится на 5-6 месяцев. Во второй половине периода кредитования доля основного долга в регулярном взносе снижается, а доля процентов увеличивается. В этот период мы рекомендуем снижать сумму.

О выгодах и ограничениях этого способа расскажем далее.

Комфортные платежи: снижаем ежемесячную нагрузку

Заключая договор ипотеки, большинство заемщиков рассчитывают получать стабильные доходы и выплачивать долги банку без задержек. Но жизненные ситуации вносят коррективы, доходы могут снизиться и обслуживать кредит станет труднее. В таких случаях выгоднее при ипотеке уменьшить размер ежемесячного платежа банку. И если есть деньги, которые можно направить на раннее погашение, смело снижайте сумму регулярного взноса!

Проиллюстрируем на примере:

Ипотечная ссуда на 10 лет в сумме 1,2 млн. руб. под 10% годовых потребует ежемесячных выплат по 15 858 рублей. Общая переплата 702 тыс. рублей. Заемщик погасил досрочно 120 000 на второй месяц ипотеки. Размер регулярного взноса стал 14 130 рублей, а общая переплата составит 628 тыс. рублей. В оставшийся срок кредитования заемщик будет платить банку на 1 728 рублей меньше.

Чем меньше оставшийся период кредитования, тем ниже будет регулярный взнос после досрочного взноса. Например, если гасить платеж в сумме 120 000 рублей за 5 лет до окончания срока, регулярный взнос составит 11 580 рублей. Это на 2 550 рублей меньше предыдущей суммы.

Срок или сумма: что выбирают заемщики в 2019 году

Сравнивая два варианта по параметру общей переплаты, очевидно преимущество первого способа: экономия на процентах здесь значительнее. Почему же сегодня советы экономистов заемщикам касаются снижения суммы? Ответ прост: экономика страны переживает не лучшие времена, реальные доходы населения падают. Растет инфляция, как следствие возрастают цены на продукты, услуги ЖКХ, бензин, одежду и пр. В этой ситуации уменьшение ежемесячных расходов по ипотеке поможет сохранить комфортный для семьи уровень бюджета и не отказываться от необходимого.

Возможно это видео будет полезным:

Рекомендация от экспертов для сложных ситуаций: если нет денег на досрочный взнос, а уровень доходов резко упал, то проведите рефинансирование кредита с увеличением общего срока. Например, попросите остаток кредита распределить не на 10 лет, а на 15. Такой подход тоже даст уменьшение регулярного взноса.

Для владельцев ипотеки, имеющих стабильные доходы и сбережения, позволяющие нивелировать возможные риски от потери работы и прочих ситуаций, нет ограничений: они могут выбрать любой вариант досрочного погашения, по своим предпочтениям.

Когда не выгодно досрочно погашать ипотеку

Представьте ситуацию: вы пользуетесь ипотечной ссудой по ставке 9,7% годовых,  платеж по ипотеке не отягощает личный бюджет. Вы можете позволить себе поездку в отпуск, покупки и развлечения. И даже есть сбережения, которые можно направить на погашение ипотеки досрочно. При этом квартира требует ремонта, а автомобиль – замены. Эти задачи может решить потребительский кредит по ставке от 12% годовых (для участников зарплатных проектов). Стоит ли погашать более «дешевую» ссуду, чтобы потом переплачивать по дорогим «потребам» и «автокредам»?

Это только один пример ситуации, в которой не стоит торопиться с досрочным возвратом ипотеки. Отзывы опытных заемщиков на банковских форумах расскажут о других случаях, при которых расчеты с банком до срока не выгодны.

Мы напоминаем читателям, что нет однотипных случаев и каждая жизненная история индивидуальна. Какую стратегию управления личными финансами выбрать сегодня? Это вы должны решить сами. Ориентируйтесь на свой уровень дохода, наличие сбережений и оценивайте вероятные риски. Не упускайте возможности экономить на процентах банку, но и не ограничивайте себя в необходимых вещах, особенно если это касается здоровья. Читайте наши обзоры и выбирайте самые эффективные стратегии управления личными финансами!

Похожие статьи

Один комментарий

  1. Психологически человеку всегда комфортнее, если получается уменьшить сроки, во время которых он не имеет полного права распоряжаться недвижимостью.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»
Закрыть