Как выбрать квартиру для сдачи в аренду (Москва и Подмосковье)

Популярным методом вложения денег всегда была и остается покупка недвижимого имущества. Инвестиция в недвижимость  дает возможность обеспечить себе дополнительный доход. Действительно, купив «лишнюю» квартиру, которая не нужна для собственного использования, ее всегда можно перепродать, если возникнет такая необходимость. Только насколько это будет выгодно?

В последние годы тенденция к росту стоимости квадратного метра жилой площади заметно ослабилась. Прошли те времена, когда цена на квартиру могла взлететь так стремительно, что можно было делать на перепродаже жилья огромные деньги. Сейчас удорожание квартиры практически равно уровню инфляции. И вряд ли такой темп ускорится в ближайшие годы. Поэтому покупка квартиры для перепродажи больше рассматривается как сохранность денег, нежели, как средство для извлечения сверхприбыли.

Введение

И если все-таки озадачиться получением прибыли на перепродажи квартир, то более выгодной будет инвестиция в строительство жилой недвижимости. Если купить квадратные метры на стадии начала стройки и продать после сдачи дома в эксплуатацию, то вполне можно заработать до от 25 до 50 процентов прибыли. Впрочем, тут возможны различные непредвиденные ситуации – например, строительство может «заморозиться», инвестор – разориться, и стройка затянется на несколько лет.

Кроме того, никогда нельзя точно знать, в какой момент продать квартиру будет наиболее прибыльно. Даже если, с точки зрения продавца, этот момент наступил, то нет гарантии, что быстро будет найден подходящий покупатель. Чем дольше квартира будет продаваться, тем меньшую выгоду она принесет, поскольку придется оплачивать услуги коммунальных служб, налог на имущество.

Гораздо интереснее рассмотреть вариант покупки квартиры, предназначенной впоследствии для сдачи в аренду. Сдача жилья внаем хоть и не сулит баснословных прибылей, но в силу того, что спрос на эту услугу с годами только возрастает, может стать стабильным источником дополнительного дохода. Конечно, сдача в аренду дело непростое, и может принести немало неприятностей. Недобросовестные квартиранты могут испортить имущество, обмануть с оплатой квартиры и коммунальных платежей.

То, что аренда квартиры должна быть обязательно закреплена договором, может отчасти обезопасить обе стороны от возможных неприятных ситуаций. Но для арендодателя это обернется обязательным отчислением налога на доходы в размере 13% от арендной платы. Это надо знать при сдаче квартиры в аренду.

Далеко нелишним шагом станет страхование имущества и гражданской ответственности владельца квартиры. Годовой полис страхования обойдется не дороже двух тысяч рублей, однако в случаях неожиданного затопления соседей или приведения в негодное состояние движимого имущества, страховая компания возместит все нанесенные убытки.

Как выбрать

Для того чтобы сдача квартиры в аренду была максимально эффективной с финансовой стороны, следует отнестись к ее покупке со всей серьезностью, тщательно предусмотрев все возможные сложности.

Большую ошибку совершают те, кто покупает квартиру, которую позже собирается сдавать, с подходом «как для себя». Этот посыл изначально неверен. Исходить следует из того факта, что квартира предназначается конкретно для сдачи, а, значит, она должны удовлетворять требованиям будущих арендаторов. Если принять во внимание, что большая часть квартир снимается людьми,  приехавшими в Москву работать, то для арендатора важно наличие небольшой по размерам жилплощади, максимально приближенной к станциям метро и остановкам общественного транспорта.

Перед тем как выбрать квартиру для покупки, следует знать, что лучше не приобретать жилье в новостройках. Квартира без отделки, несомненно, будет стоить дешевле, но потребует вложения значительных средств в ее доведение до пристойного вида. А время, затраченное на строительство и последующий ремонт, увеличивает упущенную прибыль.

К тому же, не все соседи одновременно способны сделать ремонт сразу после заселения. У кого-то этот процесс может затянуться на продолжительное время, а проживать в квартире, где постоянно раздаются звуки от соседского ремонта, будущий арендатор вряд ли захочет.

В случае покупки квартиры в только построенных домах, предпочтение лучше отдавать квартира с  выполненной отделкой – тогда не придется терять времени на доведении ее до комфортного состояния.

Однако в мегаполисе лучше обратить внимание на рынок вторичного жилья. Опять же, исходя из посыла извлечения прибыли, выбрать лучше квартиру небольшого метража, из одной или двух комнат. Важно, чтобы она была расположена близко к транспортным развязкам, в непосредственной близости от станций метрополитена, авто-  или железнодорожного вокзала. Приобретение квартиры на вторичном рынке будет удобно еще в том плане, что давно застроенный район уже имеет всю необходимую коммерческую, транспортную и социальную инфраструктуру.

Наличие в микрорайоне большого количества зеленых насаждений, близкое расположение водоемов, скверов, удобных автостоянок, рынков – все это может повысить привлекательность жилья для квартирантов, и, как следствие, арендную плату. Хорошее впечатление на арендаторов производит наличие консьержа в доме. Удобно это и для владельца квартиры, поскольку всегда можно узнать об образе жизни квартирантов.

Сдача квартиры в аренду предполагает хорошее состояние жилья, поэтому покупать его в совсем старом доме не рекомендуется. Изношенность коммуникаций может вылиться в дополнительные суммы, которые потребуются для постоянных ремонтов.

Если остановиться на небольших квартирах эконом-класса, которые наиболее востребованы на арендном рынке, то можно не вкладывать больших денег в евроотделку. Качественный косметический ремонт, добротная простая мебель и необходимая бытовая техника  – этого будет достаточно для сдачи квартиры внаем.

При этом не следует экономить на приобретении материалов для ремонта, поскольку дешевые материалы недолговечны. Поэтому и оборудование, и материалы лучше покупать с расчетом на «жесткое» использование. Особенное внимание следует уделить сантехнике – она должна быть в хорошем состоянии, обеспечить наличие Интернета и кабельного телевидения.

Иногда бывает рентабельной покупка так называемой «убитой» квартиры, то есть, находящейся в крайне неухоженном состоянии, особенно, если она находится в удобном районе. Такое жилье покупается за сравнительно небольшие деньги, но значительных расходов потребует хороший ремонт с заменой сантехники, дверей и окон. Однако в любом случае, даже с учетом издержек на восстановление квартиры до приличного состояния, это в дальнейшем сэкономит деньги владельца на текущих ремонтах.

Местоположение

Если исходить из выгодности аренды жилья, то не надо исключать варианты приобретения квартир в Подмосковье. Если сопоставить стоимость квадратного метра жилой площади в Москве с ценой в недальних районах Московской области, то выгоднее будет приобретение двух-трех квартир в городах с хорошими транспортными возможностями, имеющими прямое сообщение электропоездами и развитой социальной инфраструктурой. Для сдачи в аренду хорошо подойдут квартиры в городах с микрорайонами 2000-х годов застройки. Это могут быть Люберцы, Красногорск, Мытищи.

В ряде случаев может быть прибыльна сдача в аренду квартир повышенной комфортности. На такие квартиры есть свой спрос, и он тоже должен удовлетворяться. Здесь следует ориентироваться на центральные районы Москвы, новые элитные дома. Соответственно, требования у арендаторов квартир такого класса будет более высокие, и это повлечет за собой многочисленные расходы арендатора. Комфортная мебель, высококлассная бытовая техника, охрана дома и удобные парковки – все это может вылиться в значительную сумму. Конечно, и арендная плата в таких домах будет немалой. К тому же, как правило, такие квартиры обычно снимаются на достаточно длительный срок, а то несомненный плюс.

Подытоживая все сказанное, можно утверждать, что покупка недвижимости в любом случае является одним из самых надежных способов инвестирования денег. Даже в ситуации небольшого роста стоимости жилья, ежегодная инфляция не превышает его уровня. Стало быть, деньги сохраняются надежно и безопасно. А при разумном подходе, вкладывании дополнительных усилий, времени и неослабного внимания  недвижимость вполне способна приносить дивиденды.

 

Добавить комментарий